Abogados Servidumbres

Es un gravamen que recae sobre una finca (predio sirviente), en beneficio de otra finca (predio dominante) que es propiedad de otra persona. 

Pueden ser:

• Prediales o personales,  en función de si benefician a una finca o una persona.
• Voluntaria, o legal, si ha sido constituida en virtud de la voluntad de las partes, o por disposición legal.
• Positiva, si el propietario del predio sirviente tiene obligación de consentir algo o hacer algo por si mismo. Ejemplo de estas serían transitar o sacar agua. O negativa si el dueño del precio sirviente debe de abstenerse de hacer algo. 
• Continua, si para su ejercicio no es necesario la intervención del hombre (p. ej. luces o vistas) o discontinua, si necesita de actos humanos para su ejercicio. Ejemplo típico de esta última es el derecho de paso.
• Aparentes, si su existencia se aprecia por signos exteriores o no aparentes, en caso contrario.

Se pueden constituir en base a ley, bien porque una ley la constituya directamente, o porque la ley faculte a una persona la constitución de una servidumbre

Por voluntad de las partes también se puede constituir una servidumbre. En este caso es necesaria la existencia de un “título”, que equivale a un negocio jurídico elevado a escritura pública, y que para que tenga efectos frente a terceros, debe de ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

También se pueden constituir por usucapión las servidumbres continuas y las aparentes.  Consiste en su ejercicio durante un período determinado de tiempo, de forma pública, pacífica y sin interrupción.

Por último, se pueden constituir por signo aparente, en el caso de que existiendo un signo aparente de servidumbre entre dos fincas del mismo propietario, en caso de venta, se considera como “título” para que continúe la servidumbre, a no ser que en el título de venta, se haga constar lo contrario.

En esta materia rige la autonomía de las partes. Todo propietario puede establecer en su finca las servidumbres que tenga por conveniente en la forma que considere oportuna, siempre que no contravenga la ley ni el orden público. El alcance y modo de ejercicio se deduce del título que la ha otorgado.

Sin embargo, que hay que observar ciertas normas:

• Tiene que ser de un contenido específico. No están permitidas las servidumbres generales.
• También tiene que estar fundada en razones de necesidad y utilidad.
• Debe ejercerse por el dueño del predio dominante de la forma menos gravosa para el dueño del predio sirviente, y éste a su vez no puede perjudicar su uso.

Se puede modificar en los siguientes supuestos:

• Por acuerdo de las partes.
• A instancias del propietario del predio sirviente, siempre que el modo de ejercicio le cause gran incomodidad o imposibilidad de hacer obras o mejoras importantes y ofrezca otra forma de ejercicio de la servidumbre que no cause perjuicio al propietario del predio dominante. En estos casos, deberá correr con los gastos de la variación.
• Por efecto del tiempo y la posesión. La forma de ejercerse la servidumbre puede prescribir, igual que la servidumbre misma.
• Modificación sobrevenida de los predios, que haga imposible el ejercicio de la servidumbre

• Por consolidación, que consiste en reunirse en la misma persona el dueño del predio dominante y sirviente.
• No uso continuo por período de 20 años.
• Por no reportar ya utilidad al predio dominante.
• Por cumplirse el plazo o condición por la que fue constituida.
• Por renuncia del dueño del predio dominante.
• Por acuerdo de las partes.